Zdědili jste byt? Nebo jste si koupili nemovitost jako investici a přemýšlíte, jak ji co nejlépe zhodnotit? Možná váháte, jestli ji pronajmout dlouhodobě, nebo zkusit krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb či Booking.com. Krátkodobý pronájem obvykle přináší vyšší výnosy, ale také více starostí jako častější úklid, komunikaci s hosty a administrativu. Ať už se rozhodnete jakkoliv, je nutné vědět, jak tyto příjmy správně zdanit.
V tomto článku se podíváme na to, kdy potřebujete živnostenský list, kdy musíte podat daňové přiznání a jaký je rozdíl mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem.
Je pronájem bytu podnikání?
To je jedna z nejčastějších otázek, které si kladou noví pronajímatelé. Odpověď záleží na tom, o jaký typ pronájmu se jedná:
1) Krátkodobý pronájem
Krátkodobý pronájem znamená, že ubytováváte hosty na omezenou kratší dobu (obvykle dny, maximálně týdny). Funguje to podobně jako v hotelu: hosté přicházejí, odjíždějí, vy zajišťujete čisté ložní prádlo, úklid a příjemný pobyt. Z daňového pohledu se jedná o podnikatelskou činnost podle §7 zákona o daních z příjmů, a tedy se z vás stává OSVČ. Musíte si proto:
- založit živnostenské oprávnění,
- zaregistrovat se na finančním úřadě,
- a přihlásit se k sociálnímu i zdravotnímu pojištění.
Velmi často se na krátkodobý pronájem využívají online platformy jako Airbnb, Booking.com nebo české E-chalupy.cz, které fungují jako zprostředkovatelé ubytování.
TIP: Zde je ale nutné dát si pozor na DPH povinnost vůči zahraničním službám. Pokud přijímáte službu od firmy se sídlem v jiném členském státě EU (např. Booking či Airbnb), musíte se registrovat jako identifikovaná osoba na finančním úřadě, odvést DPH z těchto služeb a podávat měsíční souhrnné hlášení.
→ Krátkodobý pronájem tak v praxi znamená nejen více výdělků, ale i více administrativních povinností.
2) Dlouhodobý pronájem
Pokud si však najdete nájemníka na delší období – měsíce nebo roky – a poskytujete mu pouze užívání nemovitosti bez doplňkových služeb (například úklidu či stravování), nejde o podnikání, ale o příjem z pronájmu podle §9 zákona o daních z příjmů. V takovém případě:
- nepotřebujete živnostenský list,
- neplatíte zálohy na sociální ani zdravotní pojištění,
- ale i tak musíte podat daňové přiznání.
→ Dlouhodobý pronájem je tedy jednodušší na správu i zdanění, avšak většinou s nižším měsíčním výnosem než krátkodobé pronájmy.
| TIP NA SLUŽBU: Pokud si nejste jistí, jak správně podat daňové přiznání nebo odvést DPH z pronájmu, rádi vám s tím pomůžeme. zajistíme kompletní zpracování a podání přiznání i všech souvisejících hlášení v souladu s aktuální legislativou. |
Jak se zdaňují příjmy z pronájmu: rozdíl mezi dlouhodobým a krátkodobým
Zdanění příjmů z nájmu se liší podle toho, zda se jedná o dlouhodobý pronájem nebo krátkodobý pronájem. Podívejme se na rozdíly podrobněji i s praktickými příklady.
1) Zdanění příjmu z pronájmu u krátkodobého ubytování
V následujících příkladech budeme vycházet z modelové situace, kdy pronajímatel zahájil krátkodobý pronájem jako vedlejší činnost, přičemž je zároveň zaměstnán na hlavní pracovní poměr a dosud nepodnikal.
Pokud však jeho základ daně (rozdíl mezi příjmy a výdaji) v roce 2025 přesáhne 111 736 Kč, ztrácí statut vedlejší činnosti a povinnost odvádět sociální pojištění se výrazně zvyšuje. Při kratším období podnikání se tato hranice poměrně krátí.
→ Zdanění příjmu z pronájmu nemovitosti lze řešit dvěma způsoby: paušálními výdaji nebo skutečnými (reálnými) výdaji.
A) Paušální výdaje (60 %)
Zákon umožňuje u krátkodobého pronájmu uplatnit paušální výdaj ve výši 60 % z dosažených příjmů. Tento způsob je jednoduchý a nevyžaduje evidenci skutečných nákladů.
Základem daně je tedy 40 % z přijatých plateb. Z této částky se následně vypočítává daň z příjmu, sociální pojištění a zdravotní pojištění.
PŘÍKLAD 1 – zdanění příjmu z pronájmu při příjmu 350 000 Kč
Zákon nám dovoluje v tomto případě prohlásit, že naše náklady byly 60 % našeho příjmu z pronájmu. Například z nájmu jsme za rok 2025 utržili 350000 Kč, výdaje jsou ve výši 60 % tedy 210000 Kč a ke zdanění nám zbylo 140.000 Kč (základ daně). Z této částky nyní budeme vypočítávat daň z příjmů a sociální a zdravotní pojištění. Sazba pro daň z příjmů je 15 %, sociální je ve výši 29,2 % a zdravotní 13,5 % ovšem vypočítává se z 50 % základu daně. V našem případě tedy 140000 Kč / 2 = 70000 Kč. Přesná čísla si ukážeme v tabulce:
| Položka | Výpočet | Částka |
| Příjem | 350 000 Kč | |
| Výdaje (60 %) | 210 000 Kč | |
| Základ daně | 140 000 Kč | |
| Daň z příjmu | 140 000 × 15 % | 21 000 Kč |
| Sociální pojištění | (140 000 / 2) × 29,2 % | 20 440 Kč |
| Zdravotní pojištění | (140 000 / 2) × 13,5 % | 9 450 Kč |
| Celkem odvedeno | 50 890 Kč |
PŘÍKLAD 2 – zdanění příjmu z pronájmu při příjmu 270 000 Kč
V případě, že by základ daně byl pod 111736 Kč tak by naše podnikání zůstalo na vedlejší činnost a nemuseli bychom platit sociální pojištění! Ukážeme si to na druhém příkladu.
| Položka | Výpočet | Částka |
| Příjem | 270 000 Kč | |
| Výdaje (60 %) | 162 000 Kč | |
| Základ daně | 108 000 Kč | |
| Daň z příjmu | 108 000 × 15 % | 16 200 Kč |
| Zdravotní pojištění | (108 000 / 2) × 13,5 % | 7 290 Kč |
| Sociální pojištění | 0 Kč | |
| Celkem odvedeno | 23 490 Kč |
B) Skutečné výdaje
Druhou možností je uplatnění skutečných výdajů. Zákon o daních z příjmů umožňuje započíst veškeré náklady, které souvisejí s pronájmem a byly vynaloženy za účelem dosažení, zajištění nebo udržení příjmů. Tento způsob bývá výhodnější, pokud reálné výdaje převýší 60 % příjmů.
MEZI UZNATELNÉ VÝDAJE PATŘÍ ZEJMÉNA:
Provozní náklady:
- energie (elektřina, plyn, voda, teplo),
- internet, televizní služby, poplatky za odpady, pojištění nemovitosti,
- nájemné (v případě podnájmu bytu, který není ve vlastnictví pronajímatele).
Služby spojené s pronájmem:
- poplatky za zprostředkování (Airbnb, Booking apod.),
- úklid, správa bytu, účetní, marketing a inzerce.
Opravy a údržba:
- nábytek, spotřebiče, matrace, televize,
- kuchyňské vybavení, ložní prádlo, dekorace,
- drobné opravy (malování, výměna baterie, oprava nábytku).
Odpis nemovitosti:
Odpis bytu či domu může tvořit významnou část výdajů, zejména u nově pořízených nemovitostí. Obvykle se pohybuje kolem 1/30 z pořizovací ceny a představuje účetní náklad, který nesnižuje hotovost, ale daňový základ.
Automobil:
- odpis vozidla,
- pohonné hmoty (skutečné náklady nebo paušál 4 000 Kč měsíčně při kombinovaném užívání, 5 000 Kč při výhradním využití pro pronájem).
Úroky z úvěru:
Pokud byla nemovitost pořízena na hypotéku či jiný úvěr, do výdajů lze zahrnout úroky z úvěru, nikoliv splátky jistiny.
C) Shrnutí?
Správná volba mezi paušálními a skutečnými výdaji má zásadní vliv na výslednou daňovou povinnost. U pronajímatelů s vyššími náklady (například při splácení hypotéky nebo pořízení vybavení) bývá zdanění příjmu z pronájmu nemovitosti prostřednictvím reálných výdajů často výhodnější a může vést k výrazné daňové úspoře.
Pokud si nejste jisti, který způsob zdanění příjmu z pronájmu je pro vás nejvýhodnější, doporučujeme využít odbornou konzultaci. Správné nastavení daňové evidence a přesné vyčíslení výdajů vám může ušetřit nejen čas, ale i desítky tisíc korun na daních. A my jsme tady pro vás!
2) Zdanění příjmu z pronájmu u dlouhodobého ubytování
Tento typ příjmu se liší od krátkodobého pronájmu nejen výší daňových výdajů, ale i v tom, že se z něj neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
Co je považováno za příjem?
Základem pro zdanění příjmu z dlouhodobého nájmu jsou pouze skutečně přijaté platby v daném kalendářním roce. Pokud nájemník v některých měsících nezaplatí, do příjmů se započítají pouze platby, které pronajímatel skutečně obdržel.
Častou chybou bývá zahrnutí i záloh na služby…ty však nejsou součástí příjmu. Například pokud má pronajímatel ve smlouvě uvedeno, že nájem činí 15 000 Kč a záloha na služby 2 500 Kč, příjmem je pouze částka 15 000 Kč. Roční příjem se tedy vypočítá jako 15 000 Kč krát počet měsíců, kdy nájemník nájem skutečně zaplatil.
MOŽNOSTI ZDANĚNÍ PŘÍJMU
Při dlouhodobém pronájmu může pronajímatel zvolit jeden ze dvou způsobů, jak zdanit svůj příjem – paušální výdaje nebo skutečné (reálné) výdaje.
A) Paušální výdaje (30 %)
Jednodušší varianta, která nevyžaduje vedení daňové evidence. Zákon umožňuje uplatnit paušální výdaj ve výši 30 % z příjmů. Výhodou je jednoduchost, protože se nevyčíslují jednotlivé náklady, nevýhodou může být vyšší výsledná daň, pokud jsou vaše skutečné výdaje vyšší než 30 %.
PŘÍKLAD VÝPOČTU:
Nájemník nám zaplatil každý měsíc a to částku 15800 Kč. Náš příjem činní tedy 189600 Kč za rok a využijeme 30 % paušální výdaje.
| Položka | Částka |
| Příjem z nájmu | 189 600 Kč |
| Výdaje (30 %) | 56 880 Kč |
| Základ daně | 132 720 Kč |
| Daň z příjmu (15 %) | 19 908 Kč |
Velice jednoduché a rychlé řešení. Zvolí ho spoustu lidí, ale ve většině případů zaplatíte na daních zbytečně moc.
B) Skutečné výdaje
Druhou možností, jak optimalizovat zdanění příjmu z nájmu, je uplatnění reálných výdajů. Ty musí souviset s pronájmem a být prokazatelně vynaloženy za účelem dosažení příjmů. Oproti krátkodobému pronájmu je hlavním rozdílem, že energie a služby často nejsou nákladem pronajímatele…obvykle se přepisují na nájemníka nebo přefakturují v přesné výši. Proto například zálohy na vodu, teplo nebo elektřinu nepatří mezi výdaje.
Do výdajů je možné zahrnout zejména:
- Odpis nemovitosti: významná položka, která snižuje základ daně, i když se nejedná o skutečný výdaj.
- Opravy a údržba bytu: malování, výměna baterie, drobné opravy vybavení apod.
- Úroky z úvěru nebo hypotéky: pozor, nelze zahrnout splátku jistiny.
- Pohonné hmoty: možnost uplatnit paušální výdaj 4 000 Kč měsíčně (při kombinovaném užívání auta) nebo 5 000 Kč (při výhradním využití pro pronájem).
- Vybavení bytu: nábytek, spotřebiče, dekorace, osvětlení.
- Správa bytu a související poplatky: služby realitního makléře, účetního, pojištění nemovitosti nebo daň z nemovitosti.
PŘÍKLAD Z PRAXE:
Klient koupil v roce 2024 byt v Hradci Králové za 4 200 000 Kč a od roku 2025 jej pronajímá za 15 800 Kč měsíčně. Nájemník platil pravidelně, takže roční příjem činil 189 600 Kč. Po započtení všech reálných nákladů vyšel výsledek následovně:
| Položka | Částka |
| Odpis nemovitosti | 142 000 Kč |
| Opravy a údržba | 0 Kč |
| Úroky z hypotéky | 68 562 Kč |
| Paušál na pohonné hmoty při využívání auto i pro soukromé účely | 48 000 Kč |
| Vybavení bytu | 0 Kč |
| Správa bytu (od realitního makléře 400 Kč měsíčně) | 4 800 Kč |
| Služby účetního | 3 500 Kč |
| Celkem výdaje | 266 862 Kč |
| Příjem | 189 600 Kč |
| Základ daně (ztráta) | –77 262 Kč |
V tomto případě vznikla daňová ztráta, a klient tedy neodváděl žádnou daň z příjmu. A protože využil služeb účetního, tak díky správně zvolenému postupu ušetřil přibližně 16 400 Kč oproti paušálním výdajům. V dalších letech, s růstem nájemného, bude rozdíl v úspoře ještě výraznější.
C) Shrnutí
Zdanění příjmu z nájmu lze řešit dvěma způsoby…pomocí paušálních nebo reálných výdajů.
Zatímco první varianta je jednoduchá a vhodná pro menší objemy pronájmů, druhá umožňuje optimalizovat daňový základ a často přináší podstatné úspory.
Přesné určení, co je považováno za příjem a jaké náklady lze do výdajů zahrnout, je klíčové pro správné zdanění příjmu. Chybně vedené výpočty mohou vést k tomu, že pronajímatel zbytečně zaplatí více, než je nutné.
| TIP NA ČLÁNEK: Daňová evidence: Co to je a kdo ji musí vést? |
Jak vést evidenci příjmů a výdajů z pronájmu
Ať už pronajímáte byt krátkodobě nebo dlouhodobě na základě nájemní smlouvy, klíčem ke správnému zdanění i k přehledným financím je dobře vedená evidence. Vytvořte si jednoduchou tabulku (například v Excelu nebo Google Sheets) kde si budete zapisovat všechny přijaté platby nájemného, přefakturované služby a výdaje související s pronájmem. U každé položky si poznačte datum, částku a účel. Rozlišujte mezi nájemným (to se daní) a zálohami na služby (ty do příjmů nepatří). Do výdajů si zapisujte veškeré prokazatelné náklady: opravy, pojištění, úroky z hypotéky, poplatky realitní kanceláři, úklid, účetní služby nebo náklady na vybavení.
Při krátkodobém pronájmu je vhodné vést evidenci podrobněji. Zapisujte například i platby z platforem jako Airbnb nebo Booking, poplatky za zprostředkování, náklady na úklid, prádlo či vybavení. U dlouhodobého pronájmu si naopak hlídejte především pravidelnost plateb, přefakturované služby a odpisy nemovitosti.
Kromě finanční evidence doporučujeme také uchovávat všechny související dokumenty. Především nájemní smlouvy, předávací protokoly, faktury a doklady o nákladech. Tyto materiály mohou sloužit jako důkaz při kontrole finančního úřadu nebo při sporech s nájemníkem. Vše si ukládejte buď v papírové podobě v označené složce, nebo digitálně v zabezpečeném úložišti. Pečlivě vedená evidence i archivace dokumentů vám ušetří čas při daňovém přiznání a zajistí, že vaše zdanění příjmu z nájmu bude v pořádku a bez zbytečných komplikací.
Časté dotazy ke zdanění příjmů z pronájmu
❓ Musím podat daňové přiznání, i když pronajímám jen jeden byt?
Ano. Každý, kdo má příjem z pronájmu nemovitosti, musí tento příjem uvést v daňovém přiznání, i když se jedná o malý nebo nepravidelný příjem.
❓ Platí se ze zdanění příjmu z nájmu sociální a zdravotní pojištění?
Ne, u dlouhodobého pronájmu (příjem podle § 9) se sociální ani zdravotní pojištění neplatí. Tyto odvody se týkají pouze krátkodobého pronájmu, který se považuje za podnikání (§ 7).
❓ Co je vlastně považováno za příjem z nájmu?
Příjmem je pouze částka nájemného, kterou nájemník skutečně zaplatil. Zálohy na služby (např. voda, teplo, elektřina) se do příjmů nezahrnují, protože je pronajímatel pouze přefakturuje.
❓ Jak poznám, jestli můj pronájem spadá do § 7 nebo § 9?
Pokud poskytujete krátkodobé ubytování včetně služeb, jako je úklid či výměna prádla, jedná se o podnikání podle § 7. Pokud byt pronajímáte dlouhodobě na základě nájemní smlouvy bez služeb, jde o příjem podle § 9.
❓ Musím se registrovat k DPH, když využívám Airbnb nebo Booking?
Ano, pokud využíváte službu od společnosti se sídlem v jiném členském státě EU (např. Booking.com, Airbnb), musíte se registrovat jako identifikovaná osoba k DPH a odvádět DPH z těchto přijatých služeb.
❓ Můžu u pronájmu uplatnit paušální výdaje, i když mám hypotéku?
Ano, můžete. Paušální výdaje (30 % nebo 60 %) můžete uplatnit bez ohledu na to, zda byt splácíte hypotékou. Pokud jsou ale vaše skutečné výdaje (např. úroky z úvěru, odpisy) vyšší než paušál, vyplatí se vést daňovou evidenci.
❓ Jaké doklady musím k pronájmu uchovávat?
Doporučuje se uchovávat nájemní smlouvy, faktury, potvrzení o platbách, doklady o opravách, pojištění a úrocích z úvěru. Archivace dokladů se doporučuje alespoň po dobu 5 let, u plátců DPH pak 10 let.
Zdanění příjmů z pronájmu může na první pohled působit složitě, ale s jasně vedenou evidencí a pochopením rozdílu mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem se dá zvládnout bez problémů. Klíčové je rozlišit, zda jde o podnikání podle § 7 (krátkodobé ubytování se službami), nebo o pasivní příjem podle § 9 (dlouhodobý pronájem bez doprovodných služeb). Od toho se odvíjí, jaké daně a odvody budete platit a jaké výdaje si můžete uplatnit. Správně zvolený způsob zdanění – ať už pomocí paušálních, nebo reálných výdajů – může mít zásadní vliv na výši daně i celkovou návratnost vaší investice.
(OBRÁZKY) www.freepik.com
